Cum ne alegem terenul?
Achiziția unui teren nu este o operațiune simplă. Poate fi chiar un eșec dacă legislația nu permite construirea unor imobile în zona respectivă. De aceea, informarea completă este cheia succesului tranzacției.
Prețurile terenurilor au crescut spectaculos în ultimii ani. Și totuși există oferte pentru terenuri la prețuri foarte mici comparativ cu alte suprafețe din zona respectivă, sau din apropiere. Este însă indicat să vă informați asupra situației terenului, deoarece există riscul să încheiați afacerea și apoi să constatați că nu puteți ridica mult visata casă, sau că sunt necesare demersuri legale înaintea începerii lucrărilor. Acestea durează câteva luni și presupun cheltuieli suplimentare. În cele din urmă puteți constata că se pierde mult timp, iar cheltuielile pe care le faceți aduc valoarea terenului la o valoare apropiată de a celui care, cumpărat la un preț mai mare, ar fi permis demararea imediată a construcției.
Atenție la situația juridică
Este foarte importantă situația juridică a terenului. Situația ideală o constituie achiziția unui teren intravilan scos din circuitul agricol. În acest caz realizarea construcției poate începe după obținerea autorizației. Varianta mai puțin inspirată o constituie achiziționarea unui teren extravilan. Fiindcă aici nu se poate construi, primul lucru pe care trebuie să-l faceți este să vă informați la administrația locală dacă respectivul teren poate fi scos din extravilan. Ca proprietar trebuie să treceți terenul din extravilan în intravilanul agricol, iar apoi în intravilanul construibil. „Poziția acestuia în extravilan presupune introducerea în prealabil în intravilan prin aprobarea de către Consiliul Local a unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ). Acesta creează un regulament de urbanism cu privire la terenul în cauză”, spune Mihai Prodan, arhitect. Etapa durează cel puțin trei luni și presupune cheltuieli din partea proprietarului care trebuie să angajeze un specialist pentru efectuarea amintitului PUZ. Mai sunt apoi necesare întabularea și cadastrul. Nu poate lipsi cererea că tre Primărie. Dacă tranzacția nu s-a încheiat înaintea finalizării demersurilor legale, cumpărătorul intră tot în posesia unui teren extravilan. Trecerea din extravilan în intravilan se poate realiza și printr-un Plan Urbanistic General al administrației locale, care decide extinderea intravilanului. Aici însă intervine norocul, pentru că această decizie se ia o dată la doi sau trei ani.
Fără griji
Trebuie verificate atent actele de proprietate și studiată documentația cadastrală. Obiectivul este verificarea corespondenței dintre limitele proprietății cu cele din documentele legale, pentru a evita litigii ulterioare. Nu trebuie să uitați să vă interesați dacă terenul respectiv este revendicat de foști proprietari. Nu în cele din urmă, trebuie să știți exact ce intenționați să construiți pe suprafața achiziționată, deoarece legile în vigoare stabilesc condiții clare în privința ridicării de clădiri în localități. „Este preferabil ca un cumpărător să solicite situația urbanistică înainte de achiziționarea terenului, iar dacă e deja cumpărat, să solicite eliberarea unui Certificat de Urbanism, în care se va preciza dacă și în ce condiții se poate construi”, am aflat de la Direcția de Urbanism și Amenajarea Teritoriului din cadrul Primăriei Târgu Mureș.
Utilități indispensabile
Terenul trebuie să beneficieze de așa numitele utilități (alimentarea cu gaze, apă, energie electrică sau rețea de canalizare). Alimentarea cu apă se mai poate realiza în regim local, cu puț forat, iar canalizarea cu un tanc septic vidanjabil, energia electrică este însă absolut indispensabilă. Legea interzice construcțiile în zonele fără utilități, oricum realizarea acestora pe cont propriu este extrem de costisitoare. În cazul în care rețelele de utilități trec prin zonă, trebuie obținut un aviz al furnizorului pentru a începe lucrările.
Detalii despre autorizare
Autorizarea executării construcțiilor se face, conform legislației în vigoare, cu respectarea înălțimii medii a clădirilor învecinate și a caracterului zonei, fără ca diferența de înălțime să fie cu mai mult de două niveluri peste clădirile imediat învecinate. În plus trebuie evitate amplasamentele în vecinătatea surselor care produc noxe, zgomote puternice sau vibrații, cum sunt aeroporturile, zonele industriale sau arterele cu trafic greu. Un regulament local prevede forma și dimensiunile minime pentru fiecare funcțiune în parte: deschiderea (lățimea la stradă), retragerile spre vecini. Suprafața terenului, corelată cu procentul de ocupare la sol și cu coeficientul de utilizare al terenului, permit construirea edificiului dorit.
Ionuț OPREA
