Actori și observatori în imobiliare

Euro Imobil SRL este un nume binecunoscut celor care vând sau cumpără ceva în domeniul imobiliar. Deși este relativ tânără, firma joacă un rol important în tranzacțiile care se fac pe piața mureșeană de locuințe și terenuri. Ce înseamnă Euro Imobil în acest domeniu și care este pulsul activității din zona imobiliarelor, am aflat de la Octavian Ispas, proprietar și director al firmei.

F.M.: Domnule Ispas, vă rog să ne spuneți cum a apărut Euro Imobil și cum s-a dezvoltat.

Octavian Ispas: Firma Euro Imobil a fost constituită în anul 1999. Primul document încheiat de firmă a fost în 28 august 1999. Aceasta este și ziua firmei noastre. Anul acesta împlinim 6 ani, ocazie cu care organizăm și un concurs cu premii. De fapt, în ultimii trei ani ne-am obișnuit clienții cu asemenea concursuri. Firma a apărut ca urmare a faptului că îmi plac foarte mult imobilele. În perioada studenției mă plimbam alături de cea care avea să-mi devină soție, pe străzi cu case frumoase, cu arhitectură clasică, și admiram aceste locuințe. “Microbul” mi-a rămas de atunci. Astfel, am înființat această agenție imobiliară. Am început să studiez piața, teoria despre afacerile imobiliare. Am studiat și piața imobiliară din alte țări, cu o atenție sporită pentru piețele din Ungaria, Cehia, Polonia, Slovacia. Am considerat că valul întotdeauna vine de acolo. Această meserie este frumoasă, dar și foarte obositoare. Este o activitate grea, care îți ocupă mult timp. La început am avut o activitate cumplită. Principala problemă era lipsa de încredere a oamenilor în agențiile imobiliare. Aceasta era dată, în special, de politica economică a unor firme din domeniu, care erau lipsite de scrupule. Lumea era foarte reticentă. Trebuie să ne gândim la faptul că cel care vine la tine își pune, practic, toate speranțele, averea, în mâinile tale. Din acest motiv am dus o muncă de lămurire fantastică. Din 1999 până acum, Euroimobil s-a luptat să disciplineze piața, în sensul relației dintre firma noastră și concurență. În perioada respectivă se lucra cam haotic pe piața imobiliară. Noi am venit cu un sistem mai rigid. Pe mulți i-a deranjat acest lucru, dar dacă din start nu stabilești niște reguli ale jocului, foarte clare, rămâne loc de interpretare.

F.M.: Mai exact, la ce vă referiți?

Octavian Ispas: Noi am ținut foarte mult să nu existe loc de interpretare, să fie totul foarte clar. De aceea și documentele pe care le avem noi, contractele, sunt foarte riguroase și foarte precise. Și noi întotdeauna ne-am respectat obligațiile față de client. În momentul în care am început activitatea, majoritatea firmelor nu aveau niște formulare de intemediere clare. Noi am cheltuit foarte mulți bani pentru a impune disciplina de care vorbeam. Până la urmă, clienții au înțeles că este mai bine să lucrezi așa cum lucrăm noi, cu exigență maximă, pentru că asta conferă siguranță.

Incertitudini pe piață

F.M.: Cam în ce perioadă a trecut centrul de greutate, la tranzacții, de pe piața liberă la agențiile imobiliare? În ultima vreme tot mai multă lume preferă să tranzacționeze case, terenuri, prin agenții…

Octavian Ispas: Așa este. Cam din 2001- 2002 s-a întâmplat acest lucru. În acea perioadă, oferta era foarte mare și cererea mică, iar noi ca firme ne-am zbătut să reușim să vindem. Sunt clienți care dau anunțuri și “la liber” și prin intermediul agențiilor imobiliare. Cei care nu vor să-și bată prea mult capul preferă agențiile imobiliare, care se ocupă de tranzacție, dar, în general, clienții sunt buni oameni de marketing. Iau în calcul toate variantele. Un motiv important care a dus la sporirea numărului de tranzacții prin intermediul agențiilor imobiliare a fost încrederea mai mare pe care o au oamenii în aceste agenții. La începutul anului 2003 a venit un “bum” în domeniul imobiliar. A crescut tare cererea și, implicit, au crescut prețurile. Principalul motiv a fost apariția creditelor. Persoanele fizice au început să cumpere masiv. Creșterea mare de prețuri a făcut, însă, ca ulterior numărul tranzacțiilor să scadă. La acest lucru a contribuit și înăsprirea condițiilor de creditare.

F.M.: Care este situația în momentul de față pe piața imobiliară?

Octavian Ispas: La începutul anului a fost o cerere foarte mare, care a ținut până prin mai. Acum se simte un echilibru relativ. Practic, acum oferta este mai mare și cererea mai mică. Putem spune că s-a creat un blocaj în acest interval, datorită fapului că prețurile au crescut mult până în mai. De atunci au stagnat. Nu există o cerere foarte mare din cauza prețurilor ridicate, iar posibilitățile cumpărătorilor sunt destul de limitate. În plus, s-a introdus impozitul pe tranzacțiile imobiliare, pentru evitarea speculațiilor pe piața imobiliară. De asemenea s-au introdus restricții și la credite. Toate acestea au limitat cererea.

Inaccesibila carte funciară

F.M.: De ce probleme majore vă loviți în acest domeniu?

Octavian Ispas: O problema care, dacă s-ar rezolva, ne-ar ajuta foarte mult, ar fi accesul la Oficiul de Cadastru și la Cartea Funciară. Din păcate, de vreo două – trei luni de zile, regimul de activitate de acolo este foarte sever. Extrasele CF care, de fapt, sunt sursa principală de informații care îți dă detalii despre situația proprietății la momentul respectiv pot fi scoase doar de către birourile notariale, respectiv de către clienți. Nu pot fi verificate de către agențiile imobiliare. Am avut o întâlnire cu cei de la Oficiul de Cadastru, cu ajutorul domnului prefect, care ne-a ajutat, în cadrul căreia am discutat despre modul în care am putea avea acces, pentru a face verificări la cartea funciară. Închipuiți-vă că ar trebui să facem o tranzacție acum. Cumpărătorul dorește să cumpere un apartament și pentru asta trebuie să încheie un antecontract de vânzare-cumpărare și vrea să dea un avans. Noi trebuie să verificăm care este situația imobilului. Din păcate, mulți clienți ne cam dezinformează. Nu spun că au ipoteci, nu spun că au diverse litigii. Se creează o situație neplăcută. Din momentul în care noi încheim contractul de intermediere până facem vânzarea efectivă pot apărea în cartea funciară diverse modificări. Noi trebuie să îi garantăm cumpărătorului că tranzacția se face corect, că imobilul nu are nici o problemă, ori pentru acest lucru trebuie să știm exact care este statutul respectivului imobil.

F.M.: Care trebuie să fie principalele caracteristici ale unei agenții imobiliare?

Octavian Ispas: O agenție imobiliară trebuie să dea dovadă, din toate punctele de vedere, de seriozitate. Apoi e nevoie de profesionalism, de competență, și să îi ofere clientului siguranța de care acesta are nevoie. Agențiile imobiliare trebuie să fie foarte exigente în ceea ce înseamnă partea juridică a documentației, să nu se lase nici o portiță pentru interpretare. Noi nu câștigăm nimic în cazul în care o tranzacție nu are loc, dar am avut cazuri în care am refuzat să facem tranzacții, pentru că lucrurile nu erau foarte clare din punct de vedere juridic. Am preferat să nu ne asumăm nici un risc, chiar cu prețul renunțării la tranzacție. Noi vrem să fie totul în ordine, pentru ca atunci când ne întâlnim pe stradă cu clienții, să ne salutăm de la o poștă.

F.M.: Care ar fi diferențele importante dintre piața imobiliară din țările vest-europene și cea din România?

Octavian Ispas: În primul rând este vorba despre prețuri. Cu cât țara despre care vorbim este mai dezvoltată cu atât prețurile imobilelor sunt mai mari. Altă deosebire esențială este că în vest s-a dezvolat o piață a proprietății imobiliare deosebită față de cea de aici. Acolo proprietățile s-au acumulat de către investitori mari, fonduri de investiții, firme puternice, firme imobiliare sau persoane care au 5, 10, 15 imobile, pe care le dau în chirie. Și așa ajungem la al treilea aspect. Acolo există foare mulți oameni care trăiesc în chirie. Motivul este dat de un alt mod de gândire. Nu e vorba de faptul că oamenii nu s-ar putea împrumuta și nu ar putea să cumpere imobilul. E vorba despre un alt mod de gândire. Ei investesc mai mult în ei înșiși. Decât să-și cumpere un imobil, să-și imobilizeze foarte mulți bani, preferă să stea în apartamente închiriate, plătesc chirii, iar surplusul pe care îl realizează îl investesc în ei. Acesta este și motivul pentru care îi vedem atât de des prin excursii pe cei din țările occidentale. La noi, în schimb, lucrurile stau cu totul altfel. Aici, după 50 de ani de comunism în care se spunea că suntem cu toții proprietari, dar, de fapt, nu era nimeni, oamenii au vrut neapărat să fie proprietari. A fost o mare sete de proprietate. După 1990, majoritatea celor care locuiau într-un imobil au putut să-l cumpere. Așa am ajuns pe locul 2 în Europa, ca număr de proprietari de imobile.

F.M.: Care sunt planurile de dezvoltare ale Euro Imobil?

Octavian Ispas: Dorința mea ar fi să ne adaptăm activităților care se practică în acest domeniu, în Occident. Intenționăm ca în coloborare cu alte firme să începem, încet, încet să construim. Foarte bună afacere au făcut cei care au început această activitate de o bună bucată de timp și pot să vă spun că sunt mulți care doresc să investească. Sunt firme foarte mari din Occident, care doresc să investească în ridicarea unor mici cartiere și ne solicită coloborarea. E vorba de investiții mari, iar noi nu avem acest capital, dar putem deschide diferite colaborări. În rest, încercăm să ne perfecționăm munca.

A consemnat Florin MARCEL