“Chiriașii au nevoie de protecție socială”

Dorin Suciu este unul din cele mai rostite nume din Sibiu. Avocat de 33 de ani, Dorin Suciu este din 1995 vicepreședinte al Uniunii Naționale a Barourilor din România. Mai deține funcția de prodecan al Baroului de Avocați din Sibiu. Suciu s-a făcut remarcat prin nenumăratele succese obținute în tribunal. Pe de altă parte, s-a ales și cu mulți dușmani, din rândul adversarilor. Considerat unul din cei mai “tari” avocați din țară, Dorin Suciu este totuși, pentru mulți sibieni, dictatorul care i-a lăsat fără case. Implicat în multe procese de retrocedare, avocatul Dorin Suciu susține că a lucrat corect și că s-a bazat pe actele aduse de clienți. Suciu mai crede că România are nevoie de legi care să asigure protecția chiriașilor, pentru ca valul retrocedărilor să nu adâncească cicatricile sociale existente, dar și de o lege coerenta pentru proprietari.

Reporter: În procesele de retrocedare ați obținut casele înapoi pentru mulți proprietari. Ați apărat totuși și chiriași?

Av. Dorin Suciu: Să nu credeți că apăr doar proprietarii. Apăr și chiriași, deși ponderea proprietarilor este mai mare. La avocat trebuie să vină orice cetățean care are nevoie de apărare. Cetățenii sunt egali în fața legii. Tu, ca avocat, trebuie să îi privești egal, și pe chiriaș și pe proprietar, pentru că și unul și altul au aceleași drepturi. Clientul vine la avocat. Procedura merge în felul următor: am avut o casă, două trei, pe care mi le-a luat statul. Avem o legislație de restituire. Proprietarul vrea să își recupereze casa…

R: Aici există o problemă ridicată de o parte din cei care au pierdut casele în urma retrocedării. Aceștia susțin că dumneavoastră, alături de alți avocați și notari, contactați moștenitorii unor imobile din Sibiu pentru a-i convinge să ceară înapoi casele.

Av. D.S.: Nu pot vorbi în numele altor avocați, dar vă spun cum este în cazul meu. De obicei, clientul vine la avocat, deoarece nu avocatul are nevoie de client ci avocat de client. Eu nu am contactat nici un client, pentru că nu a fost nevoie. Am destulă clientelă. Nu am de ce să mă duc să caut un client. Vine proprietarul și îmi spune că are o cerere de revendicare și că vrea să își recupereze casa. Și-atunci, avocatul îi spune: mie trebuie să îmi aduci următoarele acte: extras de carte funciară, certificat de moștenitor, acte de stare civilă sau orice act de care avocatul consideră că are nevoie. După ce le-a strâns, avocatul le examinează. El este obligat să dea un diagnostic al cauzei.

R: Dar, în această fază de strângere a dovezilor, dvs. verificați veridicitatea acestor acte?

Av. D.S.: Sigur că da. Eu, ca avocat, nu am puterea să spun dacă o dovadă e bună sau nu e bună. Mie dacă îmi aduce un certificat de moștenitor semnat de un notar, este foarte bun. Dacă îmi aduce o copie xerox după un certificat de deces sau de naștere, atunci sunt două variante. Zic: dom’le, semnează aicea pentru conformitate, să se certifice veridicitatea copiei, că nu cumva l-ai măsluit sau: domnule, dă-mi originalul să îl confrunt eu și semnez eu pentru conformitate.

Aduni actele acestea și îți dai seama dacă procesul are sau nu șanse de câștig. Îi spun clientului că fac tot ce îmi stă în putere, din punct de vedere profesional, ca să îi câștig procesul, dar nu îi garantez că instanța îi va da dreptate. Din punctul meu de vedere, poate dosarul mi se pare unul câștigător, dar instanțe diferite pot aprecia diferit aceeași problemă.

R: Ați afirmat că instanțele gândesc diferit. Cum explicați faptul că Judecătoria și Tribunalul Sibiu au dat câștig de cauză chiriașilor, iar Curtea de Apel Alba a dat decizii contrare instanțelor de la Sibiu, în multe cazuri de retrocedare?

Av. D.S.: Lucrul acesta este explicabil în două moduri. Legea este foarte elastică și poate fi interpretată diferit. De exemplu, la cazul proprietarului pe care îl reprezint, cel care a revendicat 20 de apartamente în două imobile… Omul acesta, potrivit Legii 10, în 2001 a venit la mine și i-am făcut notificări pentru cele 20 de apartamente.

La acel moment, în Cartea Funciară, Statul Român era proprietar. Deci apartamentele nu erau vândute. Ei bine, în 2001, 16 dintre cele 20 de apartamente, aveau contracte de vânzare cu chiriașii, făcute în ’98, ’99, neîntăbulate. De lucrul ăsta nu am știut nici eu și nu a știut nici proprietarul.

R: În opinia dvs. întăbularea este sau nu obligatorie pentru deținerea proprietății?

Av. D.S.: În mod categoric, din punctul meu de vedere, proprietatea nu poate fi dobandită decât prin întăbulare. Orice act trebuie înregistrat în Cartea Funciară, conform decretului 115 din 1938. În Legea 7 din 1996 se spune că contractele sunt constitutive de drepturi. Legea 7 s-ar aplica teoretic de la 1 februarie 1999, dar în articolul 72 scrie că se aplică diferențiat în fiecare județ, în funcție de modul de terminare a lucrărilor cadastrale.

Astăzi, nu s-au terminat aceste lucrări cadastrale în Sibiu, motiv pentru care eu, în fiecare dosar de retrocedare, am susținut că este obligatorie întăbularea în Cartea Funciară, aplicându-se, încă, la noi în județ tot Legea 115/1938. Publicitatea imobiliara este făurită pentru a se putea informa orice cetățean asupra stării de proprietate a unui imobil. Din altă parte nu are dreptul legal să primească o astfel de informație.

Prin urmare, cel care nu își operează dreptul în cartea funciară nu îl poate opune altei persoane pentru că aceasta din urmă s-a încrezut în cuprinsul cărții funciare și a tranzacționat cu privire la imobil, fără să cunoască actul ce n-a fost transcris în CF.

În acest caz, vina aparține persoanei care deține actul de proprietate și nu îl face public prin înscrierea în cartea funciară. Legea 247 din 2005 a mai dat o portiță foștilor proprietari.

În articolul trei se spune: actele de înstrăinare încheiate după 14 februarie 2001, deci după data de punere în aplicare a legii 10, pot fi atacate la secția civilă a Tribunalului în situațiunea în care ele încalcă articolul 44 din ordonanța 40/99. Acest articol spune: sunt nule de drept actele de înstrăinare încheiate acolo unde s-au făcut notificări de retrocedare. Și-atunci, pentru mine, toate actele de înstrăinare încheiate după 14 februarie 2001 sunt nule de drept.

R: Și totuși, am înțeles că ați renunțat la 16 procese deodată, în care chiriașii aveau cotracte de cumpărare dar nu erau întăbulați.

Av. D.S.: Legea 247 este valabilă și pentru acel client care a revendicat 20 de apartamente. I-am spus să dăm drumul la procesele pe care ni le permite articolul 3 din legea 247, pentru toate actele de înstrăinare încheiate după 14 februarie 2001. Verific Cartea Funciară: toate întăbulările sunt făcute după 14 februarie 2001, dar contractele sunt anterioare.

Eu am făcut următorul raționament: am considerat că act de înstrăinare este întăbularea, nu actul de cumpărare, ceea ce însemna că proprietatea a fost trecută de la stat la chiriași după 2001. Am pornit procesele. Tribunalul Sibiu vine și îmi spune, în toate procesele: dom’le, nu ai dreptate. Act de înstrăinare nu e întăbularea, este contractul. Instanța trebuia să verifice competența. Dacă instanța considera că actul de înstrăinare este întăbularea, atunci trebuia să judece Tribunalul. Dacă instanța spune că actul de cumpărare este act de înstrăinare, atunci trebuia să decline competența către Judecătorie. Tribunalul a declinat competența în toate dosarele către judecătorie, pentru că a considerat că actul de cumpărare e act de înstrăinare.

R: Ați atacat sentința Tribunalului…

Av. D.S.: Da. Eu nu am avut încredere în decizia Tribunalului și am atacat cu recurs la Curtea de Apel Alba-Iulia. Asta se întâmpla în februarie. Curtea de Apel a spus: nu, act de înstrăinare este contractul, duceți-vă înapoi la judecătorie. Am analizat situația. Am zis că dacă este un caz izolat, se mai poate merge cu celelalte dosare, dar am fost judecat de patru complete diferite și toți au dat aceeași decizie.

Atunci, când 12 din cele 20 de dosare au fost respinse și trimise la judecătorie, am luat legătura cu fostul proprietar. I-am zis: a gândit Tribunalul așa, a gândit Curtea de Apel așa… asta înseamnă că eu sunt în minoritate în fața a două instanțe și nu este un caz izolat ci în toate cele 20 de dosare. I-am spus: nu avem șanse de câștig, motiv pentru care vă propun să nu mai cheltuiți niște onorarii de avocat degeaba. Mi se pare corect și față de ceilalți. A renunțat la 16 din cele 20 de dosare. Mai sunt patru, care au fost înstrăinate după 2001, unde avem șanse de câștig.

R: Doi, trei ani la rând, Judecătoria și Tribunalul Sibiu au considerat că foștii proprietari au dreptate, iar Curtea de Apel le-a contrazis. Lucrurile se schimbă radical în ultima perioadă. Cum explicați această schimbare de optică?

Av. D.S.: Eu zic că nu e schimbare de optică. Aceste cazuri la care vă referiți nu au avut ca obiect Legea 247 din 2005 ci au fost construite pe legea 10 din 2001. Legea 247 spune că actele încheiate după 14 februarie 2001 pot fi atacate. Legea 10 spune că actele de înstrăinare pot fi atacate în termen de 18 luni, în două moduri, pe rea credință sau cele încheiate prin încălcare legii de la momentul respectiv.

R: Este adevărat că ați cumpărat și vândut 50 de case, în această sarabandă a retrocedărilor?

Av. D.S.: Ar fi foarte bine, m-aș mândri cu așa ceva. Nici nu am vândut nici nu am cumpărat 50 de case și nici un alt număr mai mic.

R: Cazul Mondex. Un caz asemănător cu celelalte cazuri de retrocedare. Familia Droc cere înapoi fabrica părinților. Tatăl dumneavoastră a fost un foarte bun prieten al familiei Droc. Totuși, dvs sunteți acum avocatul Mondex și ați apărat Mondex în procesul cu familia Droc. Proprietarii au pierdut aici, de ce?

Av. D.S.: Am aflat lucrul acesta la Înalta Curte de Casație, de la doamna Ana Droc. Sufletește spun, chiar dacă sunt avocat, m-aș posta mai mult pe poziția liberală. Familia Droc a solicitat restituirea în natură de la Mondex.

Dar fabrica a fost cumpărată de la FPS și a fost privatizată complet. Dacă la Mondex statul era acționar majoritar, familia Droc putea cere restituirea în natură. Dar ei pot cere doar despăgubiri. Aș vrea să mă pot lupta pentru doamna Droc și aș lupta Pentru despăgubiri cât mai mari. pentru că așa este normal și moral, să fie despăgubiți pentru o naționalizare abuzivă a Statului.

R: Când câștigați un proces de retrocedare și o familie este evacuată, aveți mustrări de conștiință?

Av. D.S.: Avocatul este mandatarul clientului. El face tot ce îi stă în putere, din punct de vedere profesional, să câștige procesul clientului. Sigur că mă gândesc la persoanele care pierd casele. Chestiunea aceasta cu retrocedarea este una din cele mai delicate și mai importante probleme postrevoluționare. Creează cele mai multe controverse.

Proprietarii spun că părinții lor au făcut o casă cu mâna lor pe care

le-a luat-o Statul. Vor să se bucure de ea cât mai pot. Vin chiriașii și spun: pe mine nu m-a aruncat nimeni în casa asta. Eu am cumpărat-o, am reparat-o, am locuit în ea, de ce să mi se ia înapoi? Și unde să mă duc, în stradă? Aici este problema, nu există un sistem de protecție socială a chiriașilor. Legile nu sunt făcut să asigure un minim de spațiu locativ celor care pierd casele.

Raportat la legislația existentă, actele normative apărute au avut în vedere chiriașii în sensul că prin Ordonanța nr. 40/1999 au fost prelungite efectele contractelor de închiriere din imobilele retrocedate pentru o perioadă de 5 ani.

Mai mult decât atât, după aprilie 2004, când efectele acestei ordonanțe au încetat, evacuarea chiriașilor nu se poate face de foștii proprietari decât în cazul în care notifică chiriașii cu un an înainte ca au nevoie de locuință, foștii proprietari sau familia lor. Chiriașii nu pot fi evacuați pentru alte motive decât dacă au dobândit o altă locuință, n-au achitat chiria sau fostul proprietar le oferă o altă locuință în schimb.

Față de aceste prevederi, privită comparativ, legislația înclină înspre drepturile chiriașilor, de aceea nu se poate pune în discuție în procesele de anulare a contractelor de vânzare-cumpărare a chiriașilor problema evacuării ci doar aspectul că aceștia își pot pierde dreptul lor de proprietate. Evacuarea din spațiile de locuit după ce chiriașul și-a pierdut dreptul de proprietate nu poate fi făcută decât în condițiile legii pe care le-am arătat mai sus.

Arăt că și în Legea 10/2001 este prevăzut faptul că termenul de 5 ani, prevăzut în Ordonanța nr. 40/999 începe să curgă de la data primirii dispoziției de restituire a imobilului de către primar, chiriașul fiind la adăpost de această perioadă împotriva evacuării.

R: Care este sursa haosului, incoerenței, din domeniul retrocedărilor?

Av. D.S.: Toate legile de retrocedare care au apărut după 1990 nu au fost suficient de bine făcute încât să răspundă exigențelor ambelor părți, proprietari și chiriași. Nu s-a spus nicăieri clar: până aici este dreptul proprietarilor și până aici este dreptul chiriașilor. Mențin ideea că totul pleacă de la legislație. Dacă ai lege clară, nu ar trebui să fie probleme. Vreau să vă spun cum s-a întâmplat într-unul din statele europene care a trecut prin aceleași frământări ca și România.

Imediat după schimbarea regimului, în apropierea terenurilor de la marginea orașelor, care nu puteau fi retrocedate, s-au construit adevărate cartiere rezidențiale. Au apărut niște orășele, cu școală, cu grădiniță, cu tot. Autoritățile s-au dus la chiriași și le-au zis: domnilor, acestea sunt ale voastre, în cazul în care pierdeți locuința revendicată. Știți ce s-a întâmplat? S-au dus chiriașii să caute foștii proprietari să îi convingă să revendice casele ca ei, chiriașii, să se mute în cartierele rezidențiale, în case noi.

Vin chiriașii și spun: pe mine nu m-a aruncat nimeni în casa asta. Eu am cumpărat-o, am reparat-o, am locuit în ea, de ce să mi se ia înapoi? Și unde să mă duc, în stradă? Aici este problema, nu există un sistem de protecție socială a chiriașilor. Legile nu sunt făcut să asigure un minim de spațiu locativ celor care pierd casele.

Cetățenii sunt egali în fața legii. Tu, ca avocat, trebuie să îi privești egal, și pe chiriaș și pe proprietar, pentru că și unul și altul au aceleași drepturi.

Laurențiu PARNICÄ‚