Cum să cumperi o locuință?

Achiziționarea unei locuințe necesită bani, timp și răbdare. Un moment de neatenție sau o decizie greșită poate costa enorm. Specialiștii avertizează cumpărătorii să-și ia cât mai multe măsuri de precauție.

Momentul deciziei de a cumpăra un apartament, trebuie să coincidă cu momentul de start al unei “campanii” de economisire, bani necesari mai ales la avansul pentru credit. Obținerea creditului depinde de suma anuală pe care o câștigă solicitantul. În medie, băncile oferă credite egale cu veniturile cumulate de o persoană în trei ani. De exemplu, cei care au un venit lunar de 700 de euro pot obține de la bancă suma de 27.500 de euro.

Pentru aceasta, trebuie să dispună de un avans de aproximativ 9.000 de euro. Cu o sumă în jurul a 36.000 de euro, poți achiziționa în marile orașe o garsonieră într-o zonă bună sau un apartament semidecomandat cu două camere într-o zonă mai slab cotată. Odată stabilită suma totală de care dispuneți, nu trebuie decât să căutați ofertele cele mai avantajoase.

Prospectarea pieței

Există două variante pentru start: fie vă ocupați dumneavoastră – citiți anunțurile din ziare sau de pe internet, dați telefoane, “inspectați” locuințele, fie apelați la o agenție imobiliară. Dacă internetul pare o soluție eficientă, există riscul ca paginile să nu fie actualizate, așa că unele oferte ar putea fi expirate de mult. Experții recomandă varianta colaborării cu o agenție ca fiind cea mai modernă, potrivită în special pentru cei care sunt foarte ocupați. În general, comisionul este 3% din valoarea tranzacției. După alegerea agenței, trebuie ales și agentul, și stabilită o relație de comunicare. Agentul are misiunea de găsi cele mai potrivite oferte, pentru preferințele dumneavoastră. Locuințele trebuie văzute în timpul zilei. Daca una pare a fi potrivită, încearcați s-o vedeți și a doua oară și, pentru siguranță, rugați pe cineva să vă însoțească.

Mod de acțiune

Odată aleasă locuința, agentului i se face o ofertă. Dacă proprietatea a fost scoasă la vânzare de mai mult timp sau trebuie făcute noi investiții, puteți încerca să-i oferiți ceva mai puțini bani decât suma solicitată inițial. Când prețul a fost stabilit, urmează demersurile necesare obținerii unui credit. Cei care au rezolvat acest aspect, trebuie să consulte un avocat pentru a negocia precontractul. Acesta stabilește termenii și riscurile pe care și le asumă fiecare parte, mai exact proprietarul garantează, printre altele, condițiile în care se află locuința. Valoarea angajamentului luat de proprietar poate fi aflată apelând la un expert în construcții. “Este recomandat celor care vor să afle dacă locuința este rezistentă sau are nevoie de alte consolidări – ceea ce ar presupune investiții în plus”, spune Mihnea Răzvan, consultant al unei agenții imobiliare din Târgu Mureș.

Acte

Ca viitor proprietar trebuie să vă asigurați că a fost realizată documentația cadastrală, să verificați actele eliberate de administrația fiscală și chiar documentul eliberat de asociația blocului, care atestă că nu există datorii la întreținere. După semnarea contractului, care se face la notar, șirul întocmirii actelor continuă. Trebuie să mergeți la cadastru – pentru a trece locuința pe numele dumneavoastră, apoi la administrația financiară – pentru plata impozitelor – și la furnizorii de utilități: energie electrică, apa, telefon, gunoi. De asemenea actele de identitate și călătorie trebuie înlocuite.

Comisionul aduce cumpărători serioși

Persoanele interesate să cumpere, să vândă sau să închirieze locuințe apelează fie la ziarele locale de mică publicitate, fie la agenții imobiliare. În județul Sibiu activează câteva sute de agenții imobliare. În ultimii ani, din ce în ce mai mulți sibieni proprietari de apartamente sau case apelează la agenții pentru a își vinde sau închiria locuințele. Raționamentul e simplu: cine își permite să plătească comisionul la agenție este un cumpărător serios.”Am încercat să vând apartamentul de 2 camere, din cartierul Vasile Aaron, super dotat, prin anunțuri. Au venit tot felul de persoane, care vroiau să negocieze la sânge. M-am săturat și am apelat la o agenție din zonă. Am așteptat destul de mult, circa trei luni, dar am vândut apartamentul la prețul cerut”, spune sibianul Răzvan Sârbu. În județul Sibiu, agențiile imobiliare solicită proprietarului care își vinde locuința un comision de 1,5 la sută din valoarea de cumpărare. De asemenea, comisionul solicitat cumpărătorului este de circa 1 la sută. Comisioanele sunt negociabile în general și sunt mai mari în cazul vânzării unor locuințe din afara orașului Sibiu. Majoritatea agențiilor se ocupă de întocmirea actelor. De altfel, agențiile sunt foarte stricte în evaluarea unui apartament, după cum arat Sorin Mihăilă, patronul agenției Mara Imobiliare. Înainte ca o locuință să fie pusă la vânzare, agenția verifică datoriile existente pe apartament, dacă actele de proprietate sunt în regulă și cărui tip de confort corespunde. “Astfel, cumpărătorul este asigurat că ia o locuință fără problemă”, spune Sorin Mihăilă.

În general, ofertele agențiilor imobiliare abungă în oferte de vânzare de apartamente. Specialiștii în domeniu apreciază că în Sibiu sunt disponibile locuințe în toate zonele orașului. Prețurile apartamentelor în Sibiu au crescut de aproape trei ori în patru ani. Dacă o garsonieră într-o zonă bună a orașului Sibiu se vindea în urmă cu patru ani cu până în 10.000 de euro, acum o garsonieră asemănătoare pornește de la prețul de 28.000 de euro.

Cum se obține un credit

Pentru început, trebuie să cunoașteți condițiile de acordare a creditului și să vedeți dacă vă încadrați. Vă puteți informa direct la serviciile cu publicul de la bănci, la telefoanele gratuite ale acestora sau pe internet. A doua variantă o reprezintă consultanții de credit. Dacă vi se spune că sunt șanse pentru a obține un credit, trebuie să întocmiți un dosar pe care-l depuneți la consultantul de credit sau la una dintre sucursalele băncii. Dosarul va cuprinde în principal documente care atestă nivelul veniturilor, în funcție de care banca stabilește suma pe care v-o poate împrumuta. Odată aprobat creditul, următoarea fază este găsirea și evaluarea locuinței. Pentru evaluare, trebuie să achitați o taxă care, în cazul apartamentelor, variază între 80 și 100 de euro. Apoi, trebuie să stabiliți o întâlnire în cadrul căreia evaluatorul să vadă imobilul pe care va fi constituită ipoteca în favoarea băncii. Raportul evaluatorului va fi transmis către bancă. Valoarea stabilită de acesta trebuie să reprezinte cel puțin 133% din valoarea creditului.

În fața notarului

Dacă imobilul îndeplinește standardele băncii, nu mai rămâne decât să cădeți de acord asupra datei de semnare a contractului. Cu această ocazie, achitați taxa de înregistrare a garanților la arhiva electronică și comisionul de acordare a creditului, precum și asigurările necesare (de viață și sănătate). Depuneți avansul și apoi semnați contractul de vânzare-cumpărare cu garanție ipotecară cu vânzătorul și banca (în fața notarului).

Ionuț OPREA

Laurențiu PARNICÃ