Liber la evaziunea fiscală

Noul cod fiscal va produce un impact exploziv pe piața imobiliară. Prevederile acestuia vor încuraja evaziunea fiscală în domeniul vânzărilor de imobile și terenuri. Începând cu 1 ianuarie 2007, prin introducerea impozitului de 3%, fiscul va lua locul notarilor în impozitarea bunului înstrăinat.

Dacă azi notarii încasează 16% din diferența de câștig provenită din tranzacțiile imobiliare pe bunuri dobândite în ultimii trei ani, la începutul anului viitor vânzătorul va trebui să declare la fisc suma obținută din care i se va reține automat în termen de 30 de zile de la primirea deciziei de impunere impozitul de 3%. Pentru un teren vândut cu o sumă până la două miliarde lei ROL, fostul proprietar dă la stat 60 milioane lei ROL bani gheață, impozit reținut în afara taxelor notariale specifice de valoare similară.

Noi reglementări

Notarii vor avea mai puțină bătaie de cap în noul an 2007. Prin punerea în vigoare a impozitului regresiv ei nu vor mai reține taxele pentru stat, proprietarul care își înstrăinează terenul sau imobilul fiind obligat să declare în termen de 15 zile suma primită. Organul de finanțe îi calculează ulterior impozitul și îi trimite la domiciliu decizia de impunere. După primirea acesteia, vânzătorul trebuie să plătească în termen de 30 de zile un impozit de 2-3% în funcție de valoarea imobilului (3% pentru tranzacții de până la 200.000 lei RON și 2% pentru cele care depăsesc suma de 200.000 RON). Noul cod fiscal prevede renunțarea la impozitul de 16% pe câștigul din tranzacțiile imobiliare care a produs o cădere semnificativă a speculei cu terenuri. Explicația constă în faptul că o garsonieră confort III nu mai poate fi declarată la vânzare în prezent cu o sumă mai mică de 10.000 euro iar garsonierele confort II și I cu o sumă mai mică de 19.000 euro, indiferent de zona în care aceasta este poziționată. Iar imobilele obținute nu pot fi revândute în termen de 3 ani fără să se impoziteze cu 16% diferența de câștig între cumpărarea anterioară și vânzarea actuală. Impozitul de 16% este reținut în prezent la sursă (notar), care îl varsă către stat.

Scădere a tranzacțiilor

Actuala reglementare a provocat o scădere importantă a tranzacțiilor imobilare și o derută totală în rândurile speculanților, cel mai adesea foști valutiști și funcționari din fosta întreprindere locativă de stat. După liberalizarea pieței imobiliare în anul 1990 aceștia au dat lovitura procedând la sute și mii de vânzări și cumpărări de locuințe sau terenuri, speculând naivitatea ofertanților cel mai adesea persoane în vârstă care nu erau familiarizate cu tertipurile avocățești. Mulți dintre aceștia s-au păcălit în ultima perioadă, înainte de noua reglementare fiscală și au declarat în fața notarilor vânzările la sume minime pentru a diminua taxele notariale. De obicei acești veritabili speculanți de locuințe au acționat ca și sfârnarii de cai din târgurile comunale din județ. Adică cumpărau la un preț modic de la bătrâni sau oameni aflați la nevoie, spoiau pereții cu o mână de var la fel cum îngrășau sfârnari caii în zilele de dinaintea târgului și revindeau casa cu un profit maxim. Aceste tranzacții oneroase au scăzut în intensitate odată cu impozitarea diferenței dintre cumpărare și revânzare cu 16%.

Schimbări mari și pe viitor

Schimbarea care se anunță la începutul anului viitor va da peste cap din nou bursa pieței imobiliare. În prezent, notarii depun odată la șase luni la organul fiscal teritorial o declarație informativă care privește părțile contractante, valoarea înscrisă în documentul de vânzare-cumpărare, impozitul pe venit reținut și taxele notariale aferente.

De anul viitor, impozitarea cu 2-3% pe valoarea vânzării va avea urmări nedorite pe piața imobiliară clujeană. Atât fostul proprietar (vânzătorul) cât și noul proprietar (cumpărătorul) vor fi interesați să declare o sumă falsă mult mai mică decât cea reală. Actuala impozitare a câștigului și nu a prețului de anul viitor îl obligă pe cumpărător să declare la notar prețul real pentru a nu își mări în mod fictiv câștigul impozabil în caz că dorește pe viitor să înstrăineze locuința. Viitoarea impozitare a valorii tranzacției va afecta atât veniturile bugetare cât și piața imobiliară. Cea din urmă va înregistra o scădere a câștigurilor de peste 80%. Agenții imobiliari clujeni prevăd o mare instabilitate în viitoarele tranzacții. Astfel, dacă astăzi se impozitează câștigurile, din ianuarie 2007 se vor impozita și pierderile întrucât nu se poate delimita natura câștigului dat. Valoarea apartamentelor vechi și a terenurilor riverane poate să și scadă așa cum s-a întâmplat în marile orașe din Ungaria, Polonia și Cehia, iar impozitarea de 2-3% va fi obligatorie în orice situație.

Părți pozitive și negative

Avocatul clujean Mihai Lăpușan, specializat în domeniul tranzacțiilor imobiliare, a declarat că introducerea noului cod fiscal va stopa creșterea prețurilor la imobile. “Va reveni politica oamenilor de a declara o sumă mai mică decât cea reală. Chiar eu am fost implicat într-o tranzacție imobiliară, în calitate de avocat al cumpărătorilor. Aceștia au dorit să declare prețul real al tranzacției și au fost impozitați cu suma de 8.000 de euro pentru terenul pe care l-au cumpărat!”, a declarat Lăpușan.

Clujeanul Eugen Purcaru, fost vicepreședinte al UNAI (Uniunea Națională a Agențiilor Imobiliare) a declarat că odată cu introducerea noului cod fiscal se va debloca și piața imobiliară. Purcaru este de părere că cei care fac tranzacții imobiliare și vor declara prețul real al contractelor încheiate vor avea numai de câștigat. “în schimb, pentru agențiile imobiliare nu va fi o reglementare benefică întrucât noi vom ieși în pierdere din cauza noilor reglementări fiscale!”, a declarat Purcaru, proprietar a două agenții imobiliare clujene.

Adrian Avarvarei

Răzvan Robu

redactie@bza.ro