Cele mai scumpe zone comerciale

Principalele artere comerciale din marile orașe ale țării noastre rivalizează la capitolul chirii cu cele mai importante capitale ale lumii. Nivelul piperat al chiriilor pentru spațiile cu “ștaif” are însă repercusiuni negative asupra marjelor de profit ale comercianților, dar și asupra buzunarelor clienților.

Cum cererea este foarte ridicată, singura soluție de temperare a nivelului acestor tarife de închiriere ar fi apariția pe piață a cât mai multe centre comerciale moderne. Majoritatea investitorilor sau managerilor de magazine se confruntă cu propunerile, de multe ori aberante, de chirii pe plan local. Cei care totuși acceptă să plătească sumele cerute de proprietari își asumă riscul de a nu-și acoperi costurile din adaosul comercial pe care îl practică. Pentru confecții, spre exemplu, adaosul comercial nu poate fi mai mare de 80-100 la sută. Din suma totală se scad însă cheltuielile cu utilitățile sau cele pentru amenajarea interioară, cheltuieilile cu salariile și chiria lunară. Înainte de a intra într-un spațiu comercial, patronii fac un calcul economic aprofundat și nu intră decât acolo unde sunt siguri că pot realiza câștiguri la sfârșitul anului.

În esență, cifra de afaceri a unui magazin este afectată considerabil de nivelul chiriei. Randamentele pe metru pătrat ale spațiilor comerciale sunt inferioare celor obținute în străinătate. În general, cele care își permit să suporte pe termen lung aceste costuri ridicate sunt brandurile mari. Totuși, spațiile comerciale sunt contractate cu câteva luni înainte de expirarea actualelor angajamente și există chiar și liste de așteptări. Analiștii pieței sunt de acord că singura soluție de temperare a chiriilor, și, implicit a cererii, este inaugurarea a cât mai multe centre comerciale. În general, tarifele într-un astfel de complex sunt influențate de costurile investiției, de profilul fiecărui operator și de nivelul ambientului oferit. Acestea oferă posibilitatea negocierii chiriei, cu o marjă de 10-15 la sută, în funcție de cuantumul avansului pe care viitorul chiriaș este dispus ssă-l ofere. În plus, cu cât suprafața dorită este mai mare, cu atât chiria este mai mică.

La Târgu Mureș, principalele artere comerciale sunt Piața Trandafirilor și Strada Bolyai, dar tot mai multe magazine sunt amenajate de-a lungul Bulevardului 1 Decembrie 1918 sau în intersecțiile din cartierele principale. Centrul este împânzit de sedii ale băncilor, iar magazinele de îmbrăcăminte sau încălțăminte sunt amenjate în clădiri vechi de 60-70 de ani. Criza spațiilor comerciale este acută, iar încercările unor firme de a realiza centre comerciale au fost zădărnicite de Consiliul Local, care a respins pe final de an orice proiect. Așadar, cererea depășește cu mult oferta, iar nivelul chiriilor este foarte ridicat. Bineînțeles, din aceste cauze, mureșenii plătesc mai mult decât ar fi normal pentru produsele achiziționate.

Sibiul, mai scump ca Barcelona

În Sibiu, principala arteră comercială este strada Nicolae Bălcescu, zona 0 a municipiului, și locul unde sibienii preferă să-și facă cumpărăturile. Ei au aici la dispoziție magazine de îmbrăcăminte, încălțăminte, telefonie mobilă, restaurante, magazine alimentare și bijuterii. Zona cea mai scumpă a urbei este ocupată în proporție de 100 la sută, iar în momentul în care se eliberează un spațiu comercial este ocupat imediat de cel care oferă mai mult. Zone cu ocupare maximă mai sunt Bulevardele Mihai Viteazul și Vasile Milea. “Prețul chiriilor pentru spațiile comerciale variază în funcție de numărul vitrinelor de care dispune spațiul respectiv. Cu cât este spațiul mai transparent, cu atât este mai atractiv. Chiria fiind foarte mare, pentru ca afacerea să fie profitabilă, adaosul comercial variază între 200 la sută și 500 la sută. Așa se explică prețurile ridicate la produsele cumpărate din aceste magazine. În acest moment, chiriile sunt foarte mari și o să crească în următoarea perioadă și mai mult datorită afluxului de turiști pe care o să-l cunoască Sibiul“, consideră Sorin Mihăilă, agent imobiliar. Cu toate acestea, patronii societăților comerciale susțin că profitul nu este mereu garantat la o afacere în zona centrală, pentru că situația chiriilor este dezastruoasă în comparație cu alte țări: “Un exemplu relevant pot să vă dau comparativ cu Barcelona, unde am văzut un spațiu comercial de 70 metri pătrați la 500-1000 de euro, mult mai ieftin decât în zona centrală a Sibiului. Acolo, spațiul era într-o zonă de genul străzii Mitropoliei în Sibiu. Eu îmi acopăr o parte din chiriile pentru societățile din zona centrală cu ajutorul celorlalte afaceri pe care le am în afara Sibiului“, menționează unul din patronii sibieni care are mai multe societăți comerciale în zona zero a municipiului. În acest moment, cererea de spații comerciale este net superioară ofertei de pe piață, iar bătălia între comercianți merge până la zeci de mii de euro.

Deva respectă trendul

În 2005, la Deva s-a înregistrat cea mai mare creștere a prețurilor pe piața imobiliară – aproximativ 30 la sută – față de 2004. Consilierii agențiilor imobiliare susțin la unison că a fost cel mai bun an pentru tranzacții imobilare. La fel ca în alte orașe mari, zona cea mai căutată este cea centrală. Astfel, la ora actuală nu a rămas neprivatizat nici un spațiu, iar cei care speculează acest tip de afaceri au făcut averi, în urma cumpărării și vânzării spațiilor comerciale. Cea mai căutată arteră din Deva este Bulevardul 22 Decembrie, artera comercială care trece exact prin centrul nou și centrul vechi al Devei. Aici chiria pentru un spațiu de 100 de metri pătrați poate ajunge și la o mie de euro pe lună. Întrucât centrul Devei este destul de mic și spațile sunt valorificate la preț maxim. După cum spune Mirela Panaite, directoare la Agenția Imobiliară Edy, “pe acest bulevard nu au loc decât cei bogați. Cum apare un spațiu, în cel mult o zi el este vândut sau închiriat. Nu se uită la preț, pentru că sunt siguri de succes”, explică Panaite. O zonă cu potențial de dezvoltare este și Bulevardul Iuliu Maniu, dar aici prețurile sunt ceva mai scăzute. Chiria pentru un metru pătrat în spațiile comerciale de aici nu depășește 50 de euro.

Specialiștii agențiilor imobiliare spun că aceste prețuri vor fi într-o continuă creștere, iar despre stabilizarea lor nici nu poate fi vorba. Ioan Olteanu, patronul unuia dintre cele mai căutate magazine, ne-a declarat că și-a recuperat investiția după două luni de activitate. “Acum se merge doar pe profit. În orice oraș mai mare, zona centrală îți aduce avantaje”, consideră Olteanu. Agenții imobiliari sunt convinși că în cel mai scurt timp spațiile comerciale din Deva vor fi valorificate la prețuri comparabile cu cele din marile orașe ale țării.

Ionuț OPREA

Alexandru URZICÄ‚

Adrian OLARIU