Agenţiile imobiliare. Reţeta furtului.

Cum poţi fi tras în piept dacă vrei să îţi cumperi o locuinţă ?

Schimburile, închirierile sau vânzările de imobile şi terenuri se derulează în cea mai mare parte prin anunţurile de mica publicitate. Deşi majoritatea anunţurilor ascund firme care nu au autorizaţie de a desfăşura această activitate, se pare că organelor de control le revin alte atribuţii decât verificarea firmelor care intermediază tranzacţiile. La ora actuală, o asociere de firme doritoare de ordine şi legalitate trebuie să înfrunte o serie întreagă de ameninţări, unele de tip guerilă, altele de tip gorilă. Asta pentru că eforturile lor sunt blocate prin orice mijloace de o  concurenţă sălbatică ce apare pe neaşteptate din cele mai bizare cotloane ale firavei noastre economii.

Pentru târgumureşeni, cumpărarea unei locuinţe a devenit un lux la care nu accede “muritorul de rând”. Astfel, dacă am face o evaluare a imobilelor aflate într-o zonă bună a oraşului, vom constata că preţul unui apartament cu patru camere, situat la un etaj intermediar, bate gongul la un miliard de lei, iar cel al unuia cu trei încăperi variază între 750 şi 900 de milioane. Pentru maxim 650 de milioane de lei poţi achiziţiona o locuinţă mai modestă cu două camere, în timp ce o singură cameră te costă peste 400 de milioane. Pentru oamenii cu venituri reduse, nici cumpărarea unei locuinţe prin apelarea la un credit bancar nu e o soluţie realistă, pentru că, deşi este vorba despre un credit ipotecar, condiţiile de creditare sunt mai mult decât restrictive. Una dintre găselniţele cele mai inteligente ale consilierului imobiliar pare a fi stabilirea încă de la început a preţului imobilului în valută. Astfel, dacă pentru cumpărător valoarea de un miliard al unui apartament pare o sumă exagerată, 30.000 de mii de dolari “sună” categoric mai bine. “Am realizat un studiu pe piaţă şi am ajuns la concluzia că, potenţialul cumpărător, este mai atras de apartamentele al căror preţ este stabilit în valută. Este vorba de o lege nescrisă a numerelor mici. 95 la sută dintre imobilele pe care le deţinem au valoare în euro sau dolari”, a declarat directorul agenţiei Euro Imobil, Octavian Ispas.

Apartamente fantomă cu preţuri reale

Specialiştii în domeniu susţin că numărul agenţiilor imobiliare din Târgu Mureş este mult prea mare pentru necesarul pieţei, iar concurenţa dintre ele, deşi pare paradoxal, este în detrimentul cumpărătorului. Printre anunţurile la mica publicitate, agenţiile plasează unul sau două cu preţuri sub cele ale pieţei. Această modalitate de “momit” cumpărătorul este întâlnită mai ales în săptămânalele de mică publicitate din judeţ. Atotştiutorii pieţei pot sesiza cu uşurinţă faptul că, într-o reclamă cu o listă de aproximativ 100 de apartamente, raportul dintre numărul celor fictive, respectiv numărul celor care prezintă un preţ real şi sunt încă de vânzare este cam de doi la unu. Necunoscătorii vor constata însă cu stupoare că, din totalul celor 20 apartamente pentru care suni să ceri informaţii, cel puţin nouă au fost vândute, pentru alte cinci s-au răzgândit proprietarii, cel puţin trei au preţurile modificate între timp de vânzător, iar două, musai, este o greşeală a redacţiei. Printre cele care practică acest sport de indus în eroare cetăţeanul de bună credinţă, se numără agenţiile Socol şi Terra Nova.

Contracte şi taxe aberante

Îmbogăţirea cea mai sigură a agentului imobiliar este determinată în special de preţul cerut de proprietar. Cu cât preţul unui apartament este mai mare, cu atât comisionul agenţiei şi al agentului creşte. Astfel, deşi nici unul dintre consilierii imobiliari târgumureşeni nu prezintă un atestat de evaluator, preţurile imobilelor sunt fixate de către aceştia la sugestia vânzătorului. O altă ” particularitate ” interesantă a agenţiilor imobiliare o reprezintă semnarea unui contract de exclusivitate cu proprietarul apartamentului. Aceste contracte obligă proprietarul locuinţei sau terenului să vândă doar prin intermediul firmei cu care a semnat actul. În cazul în care posesorul imobilului îşi vinde singur “averea”, totuşi contractul îl obligă să achite comisionul agenţiei în cauză. Taxele de vizionare sunt la fel de aberante. Euro Imobil este una dintre agenţiile care percep suma, de altfel modică, de 30.000 de lei pentru fiecare apartament prezentat potenţialului cumpărător. Motivaţia directorului Ispas este una cât se poate de simplă: “Este o sumă mică dacă stăm şi calculăm cheltuielile enorme pe care le are firma. Agenţii mei au toţi maşini de serviciu iar costul telefoanelor şi al benzinei este substanţial. Această taxă reprezintă şi o modalitate indirectă de a atrage o clientelă serioasă, pentru că noi ne-am săturat să ne plimbăm degeaba cu oameni care se plictisesc acasă”.

Agenţii trişează!

Comisionul perceput de agenţiile imobiliare variază de la o firmă la alta. Pe piaţa târgumureşeană cel mai mare comision este de trei la sută şi se adaugă ultimului preţ pe care vânzătorul apartamentului doreşte să îl primească la finalizarea tranzacţiei. Boss-ul comisioanelor este un lanţ de firme imobiliare care aparţin, se pare, unei singure persoane: Treser Com 1, Treser Com 2 şi Imob Invest, apărute ca pe bandă într-o încercare disperată de a se sustrage plăţii TVA. Concurenţa şopteşte că aceste agenţii întreţin relaţii strânse cu U.D.M.R., agenţii sunt racolaţi din rândul pensionarilor, iar cărţile de muncă sunt practic inexistente.
Una dintre tehnicile cele mai mârşave, practicate de consilierul imobiliar, este aceea de a induce în eroare clientul. Este cunoscut faptul că acest comision al agenţiilor, este pus peste preţul de vânzare stabilit de către proprietarul imobilului. Agentul însă a învăţat să fie pervers şi fără nici un fel de jenă insuflă cumpărătorului ideea, potrivit căreia cel care va achita firmei comisionul este proprietarul imobilului. Ceea ce nu este deloc real, pentru că cel care de fapt alocă “dijma” agenţiei este chiar clientul, care fără să îşi dea de cele mai multe ori seama, cumpără apartamentul cu tot cu taxă. Mircea Prozan, directorul agenţiei imobiliare Proviva a afirmat că aceste comisioane sunt percepute şi aplicate după modelul tranzacţiilor europene şi că, de obicei, variază între doi şi trei la sută din valoare vânzării apartamentului.

Cum se desfăşoară o tranzacţie imobiliară fără cusur?

Pentru realizarea unei tranzacţii imobiliare sigure, rapide şi convenabile, este bine ca populaţia să apeleze la serviciile unui specialist în domeniu. Agenţiile imobiliare oferă o gamă largă de servicii cum ar fi: prospectarea imobilului, evaluarea imobilului, verificarea documentelor de proprietate, vizionări ale imobilului împreună cu posibilii clienţi; participă la negocierile privind tranzacţia, furnizează informaţii referitoare la piaţa imobiliară şi pot asigura imobilul prin intermediul unei societăţi de asigurare. În schimbul acestor servicii, clienţii trebuie să încheie cu agenţiile imobiliare un contract de intermediere a tranzacţiei şi să plătească un comision la încheierea afacerii. Contractul de intermediere al unei tranzacţii imobiliare nu este un act de vânzare-cumpărare, ci numai o înţelegere între cele două părţi, referitoare la tranzacţia imobiliară. Toate tranzacţiile imobiliare legale se încheie la un notar public.

Uniunea Naţională a Agenţiilor Imobiliare a fost înfiinţată în baza Ordonanţei de Guvern numărul 3/2000. Este vorba despre o organizaţie profesională, independentă, autonomă, apolitică şi neguvernamentală, reprezentativă în domeniu la nivel naţional. Pentru a deveni membru U.N.A.I. este necesară achitarea sumei de 500 de dolari, iar apoi a unei cotizaţii lunare de zece dolari. Pentru ca o agenţie să fie autorizată, ea trebuie să aibă agenţi pregătiţi în domeniu, iar obiectul principal al activităţii să fie intermedierea imobiliară. La ora actuală, în Târgu Mureş, din totalul celor peste 30 de agenţii imobiliare, doar trei prezintă certificate de atestare din partea Uniunii: Proviva, Euro Imobil şi Intermobil. Restul agenţiilor se dau şi ele membre ale unei filiale a organizaţiei, cu sediul la Iaşi, care se pare că a fost desfiinţată în urmă cu câţiva ani.