Visul tau: sa fii la casa ta!
In ziua de azi, la nivelul judetului Mures, oferta de locuinte este destul de bogata si variata. Cu toate acestea, preturile nu sunt tocmai accesibile, in special tinerilor. Astfel, multi aleg sa stea in chirii sau in gazda. Pentru a veni in ajutorul lor, revista Proprietati & Imobiliare in Plus va ofera o analiza a solutiilor, comparand banii investiti in locuitul temporar (chirii), cu variantele de credit, respectiv leasing imobiliar.
Nu o sa putem spune care dintre variantele analizate e mai buna. Chiriile prezinta avantajul ca stai cat stai si poti pleca oricand. Dar, pe de alta parte, platesti niste bani buni unui strain, sume care le-ai putea investi in propria locuinta. Chiar daca nu dispui de nici un leut pentru avans, bancile iti ofera posibilitatea de a fi “la casa ta”, in adevaratul sens al cuvantului. Bineinteles, te obligi sa platesti, in timp, o suma mult mai mare decat ceea ce primesti, dar nu mai trebuie sa astepti 10-20 de ani sa iti permiti propria locuinta, nici nu trebuie sa pleci la munca in strainatate ca sa ai acces la asa ceva.
In momentul de fata, exista o multime de banci, cu o multitudine de oferte. Pe care s-o alegi, care e cea mai sigura, mai avantajosa, mai convenabila – la aceste intrebari Proprietati & Imobiliare in Plus va incerca sa va raspunda in cele ce urmeaza.
Exista trei variante de creditare pentru construirea, respectiv cumpararea de locuinte: creditul ipotecar, creditul de nevoi personale cu ipoteca si leasingul imobiliar.
Creditul ipotecar
Creditul ipotecar este destinat sa finanteze construirea sau modificarea spatiilor cu destinatie locativa, comerciala, sau industriala. Cu conditia sa aiba cetatenie romana, persoanelor fizice li se acorda pentru o perioada de minimum zece ani (la majoritatea bancilor, dar exista exceptii) si consta in ipotecarea unor bunuri imobiliare (in principiu apartamente, case, terenuri). Pana la rambursarea integrala a creditului, aceste bunuri nu vor putea fi instrainate, decat cu acordul prealabil al creditorului. Creditele ipotecare pot fi acordate de banci, C.E.C. Bank, Agentia Nationala pentru Locuinte, plus alte cateva institutii abilitate prin lege. In momentul incheierii unui astfel de contract, trebuie sa aveti mare atentie la ce semnati. Contractul trebuie sa contina clauze obligatorii pentru protectia imprumutatului. Suma creditata se va acorda direct vanzatorului (in cazul cumpararii), sau constructorului. Imprumutatul are dreptul de a rambursa anticipat creditul primit. De asemenea, in atributiile lui intra si asigurarea bunurilor ipotecate.
Majoritatea institutiilor ofera creditul ipotecar in euro, incadrat de la 10.000 la 400.000 de euro, adresandu-se persoanelor cu varste intre 20-22 si 65 de ani. Cea mai mica perioada minima de acordare a acestui tip de imprumut o da BCR, cu creditele “Puncte extra cu dobanda variabila” si “Rezidential super cu dobanda fixa in primii doi ani”, Grupul ABN AMRO Bank, 60 de luni, iar maximumul e dat de “Generos”, de la Bancpost, cu 420 de luni (35 de ani). In ceea ce priveste suma minima care poate fi accesata – 5.000 euro, la Alpha Housing si Imocredit.
Exista institutii care nu au stabilit un plafon maxim de creditare – teoretic, poate fi accesata orice suma, la Alpha Housing, Bancpost si BCR. ABN AMRO, unele credite BCR si ING nu au stabilita o perioada maxima de gratie. In ceea ce priveste dobanda, exista doua tipuri: fixa si variabila. Cea fixa se stabileste initial, fara a se mai aplica modificari ulterior, indiferent de evolutia pietei financiare. Dobanda variabila se stabileste in functie de fluctuatiile unui indice de referinta, stabilit prin hotarare de Guvern, dupa o prealabila avizare a acestuia de catre BNR.
Variatia ratei dobanzii poate fi limitata sau nu – acest aspect este stabilit de institutia creditoare, iar modificarea ratei trebuie comunicata imprumutatului cel tarziu la data aplicarii noii rate. Exista multe oferte, dar, in principiu, cele mai avantajoase dobanzi fixe le ofera Bancpost (4,4%, max. 6 luni), ABN AMRO (4,5%, in primele 3 luni) si BCR (4,95% – 6 luni). Cele mai bune dobanzi variabile le acorda Unicredit Tiriac Banc (3,7%, max. 6 luni) si Credit Europe Bank (6,9%). Unele banci percep comisioane de acordare, de rambursare anticipata, de analiza, de intarziere plata etc… Ca venit, solicitantul sau, in unele cazuri, familia, trebuie sa totalizeze venituri minime de la 200-250 de euro / luna.
In spiritul competitiei, multe banci ofera o gama variata de facilitati clientilor sai:
l ABN AMRO si Alpha Housing, ofera gratuit asigurare de viata;
l Alpha Housing – acces la AlphaClick (serviciu de Internet Banking);
l Alpha Housing, respectiv ING – card de debit;
l la Bancpost si BCR se iau in calcul veniturile totale ale familiei;
l ING ofera creditul in moneda solicitata.
Creditul de nevoi
personale cu ipoteca
Creditul de nevoi personale cu ipoteca este asemanator creditului ipotecar, insa acordarea lui e mai facila, cu mai putina birocratie si cerinte mai mici. Aspectul negativ il constituie doi factori. Primul este oarecum paradoxal: cele mai mici dobanzi ascund cele mai costisitoare credite, datorita comisioanelor mari. Apoi sunt taxele notariale, care, la o suma ipotecata in valoare de 50.000 euro, e de 2.300 lei si creste aproape direct proportional.
Facand abstractie de cele afirmate mai sus, cea mai buna oferta o are ING Bank, care ocupa locul I in topul bancilor realizat de revista “Capital”, cu 9 puncte din 10 maxime.
Ca plafon maxim de imprumut, ING ofera 88.560 de euro, urmata indeaproape de Raiffeisen Bank, cu 81.864 euro. Cea mai mica dobanda o au Unicredit, cu 3,95%, Volksbank – 5,95%, urmata, la egalitate, de Garanti Bank si Millenium Bank, ambele cu o dobanda de 6,9%. ING percepe un comision initial fix in valoare de 180 lei, plus 1,05% “up front” (procent perceput din valoarea totala a creditului, la acordarea acestuia); iar Alpha Bank, Bancpost si Piraeus Bank iau 2% “up front”. Restul percep si alte comisioane, cum ar fi cele de administrare. Cea mai mica rata este perceputa de ABN AMRO, 338 de euro.
Leasing-ul imobiliar
Leasing-ul imobiliar este o forma de finantare atractiva, in care se combina avantajele chiriei si proprietatii, fara afectarea gradului de indatorare. Se acorda persoanelor juridice. Primul pas pe care il face institutia creditoare este intocmirea unui dosar care contine date despre solicitant si societatea acestuia. In baza acestuia, se calculeaza un “indice de bonitate”, care, practic, este cu atat mai mare cu cat este corectitudinea si legalitatea firmei solicitante. Acest indice este punctul de referinta la acordarea creditului si la stabilirea plafonului maxim, a perioadei de returnare, a dobanzilor etc. Imobilul finantat va fi ipotecat in favoarea bancii refinantatoare, pe toata durata contractului. Respectivul imobil trebuie asigurat. Asigurarea se va face la o firma agreata de creditor si se va plati de catre solicitant.Valoarea imobilului ipotecat este stabilita de un evaluator agreat atat de institutia creditoare, cat si de banca refinantatoare. Un mare avantaj al contractelor de leasing imobiliar este ca toate conditiile acestora pot fi negociate. Se poate ipoteca orice constructie si teren, indiferent de destinatie.
Procedura este in felul urmator: alegi bunul pe care ti-l doresti si faci solicitarea de leasing; primesti raspunsul la solicitarea ta si apoi semnezi contractul; primesti bunul direct de la furnizor, iar creditorul te asista pe toata perioada contractarii bunului si a derularii contractului.
Partea proasta e ca acest tip de creditare este avantajos exclusiv persoanelor juridice si, in principal, celor care desfasoara activitate de mai mult timp, avand un capital social moderat si o cifra de afaceri cel putin medie.
Chiriile
Sunt cea mai “comoda” forma de “a avea unde sa stai”. Nu trebuie sa completezi o multime de acte – unii proprietari chiar merg pe incredere, fara complicatii la notar si venituri declarate la Finante, nu iti cer conditia sa fii angajat nicaieri, nu platesti dobanda, daca nu iti mai place locuinta, sau gasesti una mai avantajoasa, poti sa te muti cand vrei. Pe de alta parte, daca petreci mai mult timp (ani de zile) locuind in chirie, apoi stai sa socotesti sumele investite in buzunare straine, s-ar putea sa constati ca ai fi avut macar de un avans la propriul apartament, daca nu mai mult…
Proprietati&Imobiliare in Plus nu incearca sa va demonstreze care varianta e mai viabila – sa inchiriezi, ori sa cumperi. Decizia finala e a dumneavoastra, in functie de prioritati si planuri de viitor. Ceea ce va putem oferi este o trecere in revista a spatiilor locative din Targu-Mures, ramanand ca alegerea sa o faceti dvs.
In ultima vreme, odata cu explozia preturilor la locuinte si cu cresterea constanta a dotarilor oferite, a crescut mult si valoarea chiriilor din oras. Totusi, inca se mai gasesc garsoniere si apartamente cu o camera la 100-120 euro/luna, chiar in zone bune. Insa de la 2 camere deja se schimba situatia. Circa 200 euro in zonele limitrofe – Unirii, Mureseni, Ady; in zonele bune (Tudor, Cornisa, Dambu, 7 Noiembrie) – 250-300, iar in zona centrala preturile pot ajunge pana la 500 euro/luna. Chiriile la 3 si 4 camere sunt relativ stagnante, osciland intre 250 (in zonele marginale) si 350-400 euro/luna, in zonele bune. Rareori, daca urmariti publicatiile de profil, in special anunturile particularilor, exista si exceptii de la regula. Dar, inainte sa va mutati in chirie intr-un apartament al carei chirii este suspicios de ieftina, asigurati-va ca spatiul este locuibil si, preferabil, faceti un contract legal la notariat.
Chiriile apartamentelor nemobilate sunt cu cca 20-25% mai mici. Insa asta presupune un mare efort in plus, ceea ce, daca aveti posibilitatea, e preferabil de evitat.
Pe de alta parte, foarte la moda e inchirierea de camere in apartament. Preturile sunt bune, indiferent de zona, de la 35-40 de euro in sus, de persoana. Ai toate conditiile. Dar ai si colegi de apartament care, nu intotdeauna, sunt asa cum ti l-ai dori.
Succes in alegere si sanatate sa le puteti plati!
Bradut-Crisan SUCIU
